↑↑↑ Create an account with Kraken. ↑↑↑

Saturday, August 22, 2015

住宅ローンの繰り上げ返済

まずはこれを読んで下さい

(注意)これはアメリカのローンの話です。

例えば、10万ドルのローンを30年4.5%固定で組んでいるとします。

一般的には、繰り上げ返済をして早く借金からの脱出が勧められます。

実際にはどうなんでしょう?

もちろん、借金が無くなれば精神的に安堵するという利点があります。

では、経済的にはどうでしょうか?



まず、ローン完済までにどれだけ支払うかを計算してみます。

月額は$506.69なので、30年で $506,69 x 360 = $182,406.71
(端数のため、計算が少しずれています。)

つまり、元本の82%余分に払うことになります。



もし毎月$127.27余分に払いますと、20年で完済でき、合計で$151,642.41となります。

10年間余分に無借金になる上に、3万ドル以上(16.9%)得をします。

余分にお金があるのであれば、考えるまでもなさそうですよね?



繰り上げ返済を推奨しない人が挙げる理由をいくつか並べます。
  1. 節税効果が無くなってしまう。
  2. インフレによって、借金額が長期的には減っていく。
  3. 死亡した場合、保健は残りの元本しか払ってくれない。
  4. 投資でもっと高い利率で回すことができる。


まずは、節税効果を検証してみましょう。

Schedule Aで項目化する場合、ローンの利息を控除できます。

もし15%枠にいた場合、このような結果になります。


実際には、30年固定では+70%しか払わないことになります。

そして20年で払いきる場合、15.4%しか得になりません。

それでもお得ですけれどね。



インフレはどうでしょう?

1%のインフレがあるとすると、今年1ドルで買えるものが来年は$1.01かかることになります。


(比較をインフレだけにするために、節税効果は外しました。)

すると、30年固定では+58%を払うことになります。

そして20年で払いきる場合、12.8%しか得になりません。

それでもお得ですけれどね。



ではPMIは?

(PMIは死亡時に貸し手を守る生命保険です。日本の団体信用生命保険に相当すると思います。)

毎月$25生命保険に払っているとしましょう。


30年固定では+91%を払うことになります。

そして20年で払いきる場合、17.6%しか得になりません。

ところが、25年目以前に死亡した場合、繰り上げしなかった場合よりも損をします。

(もちろん、PMIを払わずに別途生命保険に入っていた場合、この限りではないです。)



投資についてはどうでしょう?

6%だったら安定的な長期投資手しては現実的ではないでしょうか?

毎月$127.27を繰り上げではなく、投資に回したらどうなるでしょう、、、


30年間で25.1%余分に払いますが、投資の利益を差し引けば、最終的に元本の1.1%増しか払っていません。

(もちろん、ここでいつもの、「投資はリスクが伴い、元本は保証されません、うんぬん」が適用されます。)



というわけで、全部まとめてみましょう。


もしPMIを払っている場合26年目よりも前に死亡した場合、繰り上げがリスクを伴います。



PMIを払わない場合3年目から得になることになります。



そして両方の場合においても、投資に回すのが一番いい結果になります

もう一回、投資はリスクを伴います



さらに、IRAで投資をする場合、更に良い結果になります!


Rothの方がTraditionalよりも悪い結果になっているように見えますが、

引き出す時に所得税がかからないので実際には同じくらいです。

あ、忘れなく。(笑)

Saturday, August 15, 2015

Pay down your mortgage

Please read the disclaimer first.

Let's say you have a 30 year fixed 4.5% loan for $100K.

Common wisdom says you should pay down the mortgage as fast as you can.

Or should you?

Of course, you get the warm fuzzy feeling of debt-freeness if you pay it down, but how about financially?



Let's first calculate how much you would pay in the life of the loan.

Your monthly payment is $506.69 x 360 = $182,406.71
(The numbers are off a little because of rounding, but should be close enough.  :))

So essentially, you pay about 82% more than your principal.


If you pay an additional $127.27 a month toward the principal, you can pay off your mortgage in 20 years, for a total of $151,642.41.

So you save about $31K, or 16.9% of what you would have payed, and you're debt free for 10 additional years!

Sounds like a slam dunk, right?  (If you have the extra cash, that is...)



Well, here are some points people will say against paying down your mortgage.
  1. You lose tax benefits.
  2. Inflation will lower your actual debt in the long run.
  3. If you die, PMI only cancels out the remaining balance.
  4. You can invest that additional money at a higher rate.



First, let's look at the tax benefits.

If you itemize on Schedule A, you can deduct the interest you pay on the loan.

Let's say you're in the 15% tax bracket, and the comparison looks more like this.


So you're actually only paying 70% more on the 30 year fixed.

And the savings by paying down in 20 years is more like 15.4%.

But you still do save.  :)



How about inflation?

Let's say there is going to be a 1% inflation, which means what you can buy today for a dollar, you need a dollar and a cent to buy it next year.


(I took off the tax deduction here, so we can compare just the effect of inflation.)

So you're actually only paying 58% of today's dollars more on the 30 year fixed.

And the savings by paying down in 20 years is more like 12.8%.

But you still do save.  :)



How about PMI?

(PMI is basically a life insurance plan that protects the lender from your death.)

Let's say you pay $25 a month on insurance to cover your balance.


So you're paying 91% more on the 30 year fixed, thanks to PMI.

And the savings by paying down in 20 years is 17.6%.

However, if you die before the 25th year, you are going to be worse off than if you didn't pay extra.

(Of course, if you don't pay PMI, and cover with an individual insurance, this is not the case.)



How about investing?

I think 6% an year is a realistic conservative long term investment target.

If you invest the $127.27 instead of paying down your mortgage...



You will pay 25.1% more over 30 years, but net-net, you're only paying 1.1% more than your loan amount.

(And the standard disclaimer applies, investment percentages are not guaranteed, past performance is blah, blah, blah...)



So let's wrap up by combining everything.


First if you pay PMI, paying down is risky if you die before the 26th year.


If you don't pay PMI, you start getting off better from the third year.



And in both cases, investing provides the best results.

Again, remember that investment performance is not guaranteed.



By the way, if you invest in an IRA, things get even better.  :)


It looks like the Roth is worse than the Traditional, but remember that you don't get taxed when you distribute from a Roth, so it's basically even.

One final reminder...  :)

Saturday, August 8, 2015

楽天アフィリエイト

まずはこれを読んで下さい

楽天アフィリエイトは楽天のアカウントがあれば誰でもできます。


というわけで、始めてみよう


「楽天会員に新規登録(無料)」をクリックします。


個人情報を入力して、「以下の規約に同意して入力内容を確認する」をクリックします。


登録情報を確認して、「楽天会員に登録する」をクリックします。


できあがり!


確認メールも届きます。



早速ウィジェットを作ってみよう。


「楽天モーションウィジェット」をクリックします。


下へスクロールして「リンクを作成する」をクリックします。


まだログインしていない場合、ここでします。

なぜか英語、、、(汗)


縦横、タイプやサイズを選択します。


「設定内容を反映する」をクリックします。


HTMLをコピーして、ブログに貼り付けます。



こんな感じです!

Saturday, August 1, 2015

Rakuten Affiliate (Buy.com in Japan)

Please read the disclaimer first.

Rakuten is an online shopping site, which is the parent of Buy.com.

Anyone with an account can participate in their affiliate program.



So let's get started!  :)


Click on "楽天会員に新規登録(無料)" (Create a free Rakuten account).


Enter your personal information, read the contract, and click "以下の規約に同意して入力内容を確認する" (I agree to the contract, and review my entry).


If everything is correct, click "楽天会員に登録する" (Register).


And you are all set!


You will also receive a confirmation e-mail.



Let's create a widget.


Click on "楽天モーションウィジェット" (Rakuten Motion Widget).


Scroll down and click on "リンクを作成する" (Create link).


If you're not logged in yet, log in.

For some reason the log in page is in English...



Select the orientation and type, size, etc.


Click "設定内容を反映する" (Reflect settings).


Copy the HTML, and paste it to your blog.



TADA!  :)